J’ai sous-loué mon appartement et j’aimerais maintenant le récupérer pour y habiter mais le sous-locataire s’y oppose. Que puis-je faire?

En sous-louant votre appartement, vous devenez « bailleur » du sous-locataire avec tous les droits et obligations y relatifs. Cette position peut s’avérer problématique si votre propre bailleur résilie le bail ou intervient d’une manière ou d’une autre sur la location, auquel cas vous pouvez vite vous retrouver « entre le marteau et l’enclume ».

Si vous avez sous-loué votre appartement pour une durée déterminée et que le sous-locataire ne libère pas les locaux à l’échéance, ni n’a demandé une prolongation de son bail soixante jours avant son expiration, vous pouvez requérir son expulsion auprès de l’autorité compétente. Pour ce faire, vous devez au moins avoir protesté par lettre recommandée auprès du sous-locataire au plus tard immédiatement après l’échéance du bail pour qu’il restitue l’appartement.

Si vous avez sous-loué votre appartement pour une durée indéterminée et que votre sous-locataire refuse de restituer l’appartement, vous devez alors lui notifier une formule de résiliation de bail par courrier recommandé en respectant le délai de résiliation du contrat. Cette formule est un document officiel agréé par le canton du lieu de situation de l’appartement. Si le sous-locataire ne réagit pas dans les trente jours, la résiliation entre en force et vous pouvez la faire exécuter en requérant son expulsion auprès de l’autorité compétente. Au contraire, si le sous-locataire saisit l’autorité de conciliation dans les trente jours dès la notification de la résiliation, vous serez cité à comparaître à une audience où le sous-locataire pourra demander une prolongation de son bail d’un maximum de quatre ans.

L’autorité de conciliation arbitre les parties pour tenter de trouver un accord sur la date de résiliation du bail. A défaut, elle tranche la question de la durée de la prolongation. Sa décision peut être remise en cause par la saisie du tribunal dans les trente jours. Si elles se poursuivent, ces procédures peuvent devenir longues et coûteuses.

Vu ce qui précède, il est donc conseillé de sous-louer son appartement par contrat écrit avec une durée déterminée et de veiller à écrire au sous-locataire en recommandé peu avant l’échéance pour organiser les modalités de la restitution des locaux et de l’état des lieux. Il faut être diligent car le défaut d’action peut être interprété comme une volonté tacite de transformer la durée du contrat en durée indéterminée, avec toutes les conséquences que cela comporte.

Ma maman de 80 ans a souscrit un abonnement à internet par démarchage téléphonique alors même qu’elle n’a pas d’ordinateur! Comment faire pour annuler l’abonnement?

Hélas, les règles qui permettent de révoquer un abonnement ou tout autre contrat après sept jours ne sont applicables qu’au démarchage fait entre personnes physiquement présentes. Vous ne pouvez donc pas vous en prévaloir contre un abonnement conclu à distance par démarchage téléphonique. Le Parlement travaille actuellement à une révision législative qui devra corriger cette lacune, comme c’est le cas dans l’Union européenne depuis la fin des années nonante.

Que faire aujourd’hui pour annuler un tel abonnement?

Ecrivez sans attendre une lettre au fournisseur, soit à son siège social, en recommandé et précisez en termes très clairs la volonté de votre maman de révoquer l’abonnement en demandant une confirmation par retour de courrier. Conservez une copie de votre lettre et du récépissé du recommandé. Décrivez en quoi le démarchage a été abusif, déloyal et a trompé la vigilance de votre maman de 80 ans, qui n’a même pas d’ordinateur. Sur la lettre, dites que vous en ferez état en toutes circonstances et que vous vous réservez la possibilité d’agir par voie judiciaire mais aussi en vous adressant aux médias si l’abonnement n’est pas annulé. Il demeure en effet une possibilité pour que le démarchage ait été contraire à la loi sur la concurrence déloyale, voire même pénalement répréhensible. La preuve – condamnatoire ou libératoire – de ces éléments peut être apportée par l’enregistrement de la conversation téléphonique fait par le démarcheur, le cas échéant. Pour éviter que l’affaire ne s’envenime, le démarcheur préférera peut-être abandonner ses prétentions.

Si le démarcheur refuse, renvoyez lui une lettre recommandée pour résilier le contrat à la prochaine échéance et faites état de cette histoire aux associations de protection des consommateurs ainsi que dans un courrier des lecteurs.

Le mieux reste encore d’agir en amont: faites inscrire une étoile à côté des coordonnées de votre maman dans l’annuaire. Ce symbole signifie qu’elle ne souhaite pas être importunée par de la publicité ou du démarchage et est relativement bien respecté. Si l’étoile figure dans l’annuaire, en cas de démarchage téléphonique, une plainte peut être déposée auprès de la Commission suisse pour la loyauté et les autorités judiciaires peuvent être saisies avec de meilleurs chances de succès pour acte de concurrence déloyale, voire atteinte à la personnalité.

Mon frère et moi avons reçu la nue-propriété de la maison de mon père, qui en a l’usufruit. A son décès, nous serons alors pleins propriétaires. Or, notre père a une amie aujourd’hui, qui vit avec lui. Pourrait-il lui léguer son usufruit?

Si votre père a une amie qui n’a pas été partie prenante à la constitution de l’usufruit sur la maison, elle n’a a priori aucun droit. En effet, l’usufruit comme tel ne peut être cédé ou légué à un tiers, car il s’agit d’un droit attaché à la personne de son titulaire.

Si votre père s’est constitué un usufruit en accord avec vous, il ne peut ainsi plus le modifier par testament. Il peut bien faire profiter son amie de son usufruit de son vivant en l’hébergeant dans sa maison. Mais, une fois qu’il décède, son droit d’usufruit disparaît avec lui, et vous, ses enfants,
devenez propriétaires à part entière.

Votre père ne pourrait changer ce régime que s’il renégociait l’accord passé avec vous en prévoyant une nouvelle formule, par laquelle vous et votre frère resteriez nuspropriétaires, mais l’usufruit serait constitué sur deux têtes: le père et son amie. Le cas échéant, ce nouvel accord devrait être établi
avec le concours d’un notaire.

Rappelons qu’il est possible de prévoir que les enfants deviennent nus-propriétaires de la maison et que le père conserve un droit d’usufruit pour lui-même. Ce moyen permet d’anticiper la succession du père et d’en régler certaines modalités avant son décès.

Il se réalise par un accord passé entre le père et ses enfants lors du partage. L’usufruit et la nue-propriété sont alors inscrits au registre foncier. Sauf précision contraire, l’usufruit s’éteint au décès du titulaire, moment auquel les enfants entrent en pleine propriété.

Je suis retraitée. Mon mari et moi allons divorcer. Mais, une fois le divorce prononcé, je n’aurai qu’une petite retraite pour seule ressource, alors que nous vivons très bien jusqu’ici. Puis-je demander une pension à mon ex-mari?

Si vous êtes à la retraite, la question de la pension pour les enfants ne se pose en principe pas; seule reste en lice la contribution d’entretien de l’épouse divorcée. Tout époux qui divorce a droit de la part de son ex-conjoint à une contribution équitable si l’on ne peut attendre de lui qu’il pourvoie lui-même à son entretien, y compris à la constitution d’une prévoyance vieillesse appropriée. La fixation du montant de la rente et sa durée dépendent de plusieurs facteurs tels la répartition des rôles pendant le mariage, sa durée, le niveau de vie des époux, leur âge et leur état de santé, leurs revenu et fortune, leurs perspectives de formation professionnelle et expectatives de prévoyance.

Avant la retraite, le droit civil prévoit que l’avoir de prévoyance professionnelle (LPP) que les époux ont acquis pendant le mariage soit égalisé. Par exemple si vous n’avez pas eu de revenu durant le mariage alors que votre époux travaillait et cotisait pour sa retraite, vous aurez droit à la moitié de l’avoir LPP de votre ex-mari. Ce partage du 2ème pilier cesse en revanche dès l’avènement d’un « cas de prévoyance », soit dès que l’un des époux arrive à la retraite ou reçoit une rente d’invalidité.

Comme épouse retraitée, vous vous situez donc dans ce cas de figure. Mais vous n’êtes cependant pas démunie. Vous avez droit à une  » indemnité équitable » censée compenser le manque de prévoyance. Cette indemnité sera fixée en fonction de la situation économique des époux et pourra être prélevée sur la liquidation du régime matrimonial. Ou alors, vous pouvez avoir droit, en plus de votre retraite, à une pension de la part de votre ex-mari, qui sera versée mensuellement vous permettant ainsi de conserver votre niveau de vie, dans la mesure où les ressources le permettent.